¿Los locales comerciales tienen que contribuir al GASTO de obra de BAJADA A COTA CERO del ASCENSOR de la Comunidad de Propietarios?

 

En el día a día nos encontramos edificios donde ya existe un ascensor instalado, pero aún así existen barreras arquitectónicas que salvar en muchos de ellos, como algunos tramos de escaleras antes de llegar a la puerta del ascensor, dificultando el acceso a personas con movilidad reducida, carritos de bebes, personas mayores, etc….

En estos casos las Comunidades proponen la solución de  bajar el ascensor a lo que se denomina “cota cero”, que no es más que hacer una obra para poder utilizar el ascensor sin que haya que recorrer ningún tramo de escalera, es decir que el ascensor llegue a “ras de portal”.

Este acuerdo, dado que es una supresión de barrera arquitectónica, en la Junta de Propietarios basta con que se apruebe por mayoría de propietarios que a su vez represente también la mayoría de cuotas de participación en la Comunidad.

Las dudas y consultas que generan estos tipos de acuerdos comunitarios siempre suelen ser en cuanto a la contribución en gasto de los locales comerciales existentes cuando éstos están eximidos del pago de mantenimiento de ascensor, o de gastos de portal.

Desde el Bufete de Abogados Alberto Herrero intentamos explicarlo de manera clara y concisa y basándonos en la más reciente Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha variado respecto a otras Sentencias anteriores.

¿Deben de contribuir  los locales comerciales al gasto de la bajada a cota cero del ascensor? Sí, el Tribunal Supremo en una reciente Sentencia de 21/06/2018 indica que debe ser así pues se entiende que es una obra necesaria para la habitabilidad y lo iguala a la instalación del ascensor como si fuera una nueva instalación.

Está claro entonces que si en una Comunidad de Propietarios va a realizar este tipo de obras, los locales comerciales deberán contribuir al gasto según su cuota de participación, aunque luego estén exentos de los gastos ordinarios de ascensor.

Si aún con nuestro artículo tienes cualquier duda relacionada con ello o con la Ley de Propiedad Horizontal, no dudes en consultarnos.

LOS CONTRATOS DE ALQUILER

LOS CONTRATOS DE ALQUILER

Desde la experiencia del Despacho de Abogados Alberto Herrero, en Cantabria en los últimos años hemos observado un crecimiento en los alquileres de viviendas en comparación con la compra de vivienda.

Las causas que podrían haber motivado este cambio respecto a las compraventas de viviendas que ha habido durante la ultima década ha sido la imposibilidad de conseguir hipotecas, debido a la crisis en la que estaba inmersa el país y por ello las entidades bancarias ante una precariedad laboral y un aumento de morosidad denegaban las hipotecas por lo que los ciudadanos optan por los alquileres.

Desde nuestro despacho, recomendamos una revisión del contrato de alquiler que va a vincular a las partes de cara a que en un futuro esté todo contemplado de manera legal, y correcta para las dos partes. De esta manera se pueden evitar conflictos en un futuro si todo está recogido, estipulado y firmado.
Sí es verdad, que en la actualidad con sólo buscar en google o bien acudir a una inmobiliaria se puede conseguir un modelo de contrato de alquiler, pero no siempre están supervisados por un profesional juridico que pueda personalizar el mismo de cara a una buena relación jurídica entre las partes.
En el contrato de alquiler se debería reflejar entre otras cosas:

La duración del contrato:  Las partes pueden pactar la duración que ellos acuerden pero de manera general según la ley, en el caso de que sea una duración inferior a tres años, al día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su intención de no renovarción.

El precio.- Será el que acuerden las partes libremente, así como la forma de pago pero deberás tener en cuenta las cláusulas relativas al pago de gastos de la vivienda Junto con el precio del alquiler mensual en sí, que será el que libremente acuerden las partes, es importante que revises otros aspectos que pueden afectarte en el pago mensual que realices, así fíjate en:

– Quién paga el IBI

– Quién paga los gastos comunitarios

– Los suministros del piso correrán a cargo del inquilino.
Es importante para el arrendador intentar garantizar el cobro de la renta. Los bancos ya no hacen avales, pero las compañías de seguros especializadas sí aseguran el impago de rentas. En el Bufete de Abogados Alberto Herrero gestionamos estos seguros.

El estado de la vivienda: El contrato de alquiler debería incluir un inventario (mejor fotográfico ) sobre el estado de la vivienda  y sobre los muebles,  instalaciones que contiene el piso a alquilar.   Si hay daños o desperfectos en el momento de firmar el contrato, es importante  que lo hagas constar.

Recuerda que el contrato de alquiler te va a vincular con terceras personas durante un tiempo y que será donde vas a vivir durante un periodo por lo que de cara a poder tener una  protección jurídica, y una tranquilidad personal asesórate y déjate aconsejar por un buen profesional.

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LAS ACTIVIDADES MOLESTAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Esta acción está prevista para que las Comunidades de Propietarios puedan evitar actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc… para la finca comunitaria o los vecinos, y que no estén amparadas por los estatutos.

Con esta previsión legal se tratan de solucionar problemas de convivencia que se originan en el seno de la Comunidad e instar judicialmente el cese de las actividades en aras de una normal convivencia. Como sabemos por nuestra experiencia en el Bufete de Abogados Alberto Herrero, estos problemas son de lo más variado… El ejemplo habitual son ruidos y obras de locales de negocio, generalmente de hostelería, las fiestas o actividades que provoquen escándalos, ruidos molestos en cualquier momento del día, o especialmente a altas horas de la madrugada, barbacoas en el Jardín,  Despacho profesional en vivienda, Actividad de Hostelería en los bajos,  Ladridos de perros.

La acción de cesación se recoge en el art. 7.2 Ley de Propiedad Horizontal con este tenor: “a los propietarios y ocupantes de elementos comunitarios no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”

Desde luego que lo primero que se puede hacer a título particular es avisar a la policía, y en vía administrativa, las autoridades pueden hacer cesar tales actividades o imponer multas. Si esto no se consigue, el afectado o la propia Comunidad puede instar a la Junta para que  se realice un requerimiento en forma y fehaciente al propietario, y/o al ocupante del piso en cuestión exigiendo la inmediata cesación de las conductas descritas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales que resultan procedentes. El envío de burofax es lo más recomendable, y lo hará el presidente de la Comunidad, a iniciativa de uno o varios propietarios o de la Junta, Si el propietario u ocupante infractor persiste en su conducta, el Presidente, previo acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá presentar la demanda judicial ejercitando la acción de cesación y el procedimiento se sustanciará a través del juicio ordinario para que es necesario los servicios de un Abogado como Alberto Herrero, especialista en estos temas en Cantabria, acompañando el requerimiento al infractor y el acuerdo de la Junta.

Con la demanda, se puede solicitar medida cautelar urgente de cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Puede el juez adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

 

RECLAMACIÓN A MOROSOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

EL PROCEDIMIENTO MONITORIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

 Habitualmente es el procedimiento judicial más eficaz y rápido que recomendamos en el Bufete de Abogados Alberto Herrero para el cobro de las deudas comunitarias.

Se inicia por la llamada Petición Inicial de Monitorio, que no exige las formalidades de un escrito de demanda. Ha de presentarse ante el Juzgado, y éste dará un plazo de 20 días al deudor para que pague o se oponga por escrito. Si no comparece en el plazo, podremos instar la ejecución del procedimiento y pedir embargos. Si el deudor se opone en el plazo de 20 días nos vemos avocados a seguir con la reclamación mediante un procedimiento verbal u ordinario.

Si paga, deberá abonar también las costas de la reclamación.

En todo caso, iniciado el procedimiento de reclamación mediante petición inicial de monitorio el deudor se verá obligado a pagar los honorarios de abogado y procurador de la Comunidad, y aunque el deudor pague la deuda al requerimiento, o se oponga y se dé lugar al procedimiento declarativo correspondiente (verbal u ordinario), nos aseguramos la condena en costas del deudor.

La correcta preparación de la reclamación es fundamental para conseguir el éxito de la misma. Para eso hay que seguir los requisitos que recoge el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En el Bufete de Abogados Alberto Herrero siempre recomendamos a nuestros clientes la recopilación de los documentos que tienen que aportarse al Juzgado junto a la Petición inicial de monitorio para la plena efectividad formal de la petición de la deuda:

– Acta de la junta donde consta el acuerdo comunitario que aprueba el saldo deudor y faculta al presidente o al administrador para reclamar judicialmente las deudas comunitarias.

– Certificado del acuerdo que liquida la deuda expedido por Administrador con Visto Bueno del Presidente..

– Burofax con el certificado de correos y el acuse de recibo, así como ticket o factura con el importe del burofax, que reclamaremos, o cualquier otra prueba del importe.

– Documental de la notificación del acuerdo si la tenemos (como acuse de recibo de carta, correo electrónico enviado y recibido si lo hacemos por este medio, etc…), ó Certificado de la diligencia de notificación por medio del Tablón de anuncios de la comunidad, cuando usemos esta manera de notificación.