¿Tengo que pagar la PLUSVALÍA al AYUNTAMIENTO cuando no tengo ganancia en la venta de mi vivienda?

Si he vendido una vivienda y he tenido pérdidas, ¿cómo tengo que actuar? ¿Tengo que pagar la PLUSVALÍA MUNICIPAL?

El Tribunal Supremo en una reciente Sentencia declara que la plusvalía que cobran los Ayuntamientos sólo es ilegal en los supuestos en los que se acredite que ha habido pérdida en la venta, pero no en el resto de casos.

Usted está obligado a presentar la autoliquidación del impuesto acreditando en su caso la existencia de esta pérdida en la venta y la prueba de tales pérdidas le corresponde a usted.

¿Qué prueba hay que presentar ante el Ayuntamiento, para demostrar que he transmitido en pérdidas?

Para acreditar la inexistencia de una ganancia en la venta, se pueden presentar diferentes medios de prueba, y en Abogados Alberto Herrero podemos ayudarle a recurrir la exigencia de este pago.

¿Qué ocurre en el caso de que haya obtenido ganancia en la venta?

Si hubo ganancia en la transmisión, el impuesto será legal, y la normativa del impuesto, es plenamente aplicable.

¿Es posible recuperar la plusvalía municipal pagada hace años?

Sí, pero en ese caso existen dos supuestos:

– Si usted presentó la autoliquidación podrá solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada en su día.

Tendrá un plazo de cuatro años, contados desde el último día que tuvo para presentar dicha autoliquidación y solicitar la devolución de ingresos indebidos por parte del Ayuntamiento.

-Si fue el Ayuntamiento el que le notificó la liquidación usted tan sólo tuvo el plazo de un mes para recurrir la liquidación que se le ha notificado.

Si no lo hizo entonces, la liquidación es firme, y las posibilidades de anularla, más reducidas

SENTENCIA FAVORABLE CLÁUSULAS GASTOS, VENCIMIENTO ANTICIPADO E INTERESES DE DEMORA CON COSTAS

Os mostramos el extracto de la ÚLTIMA SENTENCIA FAVORABLE para nuestros clientes recibida en EL BUFETE DE ABOGADOS ALBERTO HERRERO por la cual el Juzgado ANULA las cláusulas de gastos, vencimiento anticipado e intereses de demora por ser abusivas, y a no tenerlas por puestas en el contrato de PRÉSTAMO HIPOTECARIO, CONDENANDO al BANCO a PAGAR LAS COSTAS DEL JUICIO A NUESTRO CLIENTE.

La Sentencia ha sido dictada en los Juzgados de Primera Instancia de Santander-Cantabria

RECLAMACIÓN IMPUESTO DE PLUSVALÍA AYUNTAMIENTOS

¿PUEDE EL AYUNTAMIENTO ACTUALMENTE COBRAR EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA? NO

¿PODEMOS EVITAR EL PAGO O SOLICITAR LA DEVOLUCIÓN DE LO PAGADO? SI

Tras la lucha contra los Bancos por las cláusulas suelo y gastos hipotecarios, ahora toca defender a los ciudadanos frente a los abusos de los Ayuntamientos, y para ello nos tienen también en BUFETE DE ABOGADOS ALBERTO HERRERO. 

El TRIBUNAL CONSTITUCIONAL en su SENTENCIA de 11/05/2017 ha declarado INCONSTITUCIONALES los preceptos aplicables al acto de liquidación del IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL, anulándolos y expulsándolos del ordenamiento jurídico.

Y en aplicación de dicha doctrina, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número uno de Santander en su Sentencia de 14/06/2017 ha dispuesto que “mientras no se dicte una nueva ley, esos preceptos están expulsados, y la administración no puede liquidar el tributo, sencillamente porque carecerá de cobertura legal para ello (principio de legalidad en materia tributaria). Evidentemente, esto será así, tanto si hay incremento teórico como si no, pues sólo el legislador podrá resolver en una futura ley esta cuestión”. 

SI USTED TIENE QUE PAGAR PLUSVALÍA AL AYUNTAMIENTO PORQUE VENDE UN INMUEBLE O LE RECIBE EN HERENCIA, NOSOTROS LE ASESORAMOS PARA QUE SE LO DEVUELVAN, Y SI LO TUVO QUE PAGAR EN AÑOS ANTERIORES, TAMBIÉN SE PUEDE RECLAMAR ANALIZANDO LAS CIRCUNSTANCIAS. 

Le informaremos del proceso a seguir, trámites y coste de la reclamación en condiciones ventajosas para nuestros clientes.

LOS CONTRATOS DE ALQUILER

LOS CONTRATOS DE ALQUILER

Desde la experiencia del Despacho de Abogados Alberto Herrero, en Cantabria en los últimos años hemos observado un crecimiento en los alquileres de viviendas en comparación con la compra de vivienda.

Las causas que podrían haber motivado este cambio respecto a las compraventas de viviendas que ha habido durante la ultima década ha sido la imposibilidad de conseguir hipotecas, debido a la crisis en la que estaba inmersa el país y por ello las entidades bancarias ante una precariedad laboral y un aumento de morosidad denegaban las hipotecas por lo que los ciudadanos optan por los alquileres.

Desde nuestro despacho, recomendamos una revisión del contrato de alquiler que va a vincular a las partes de cara a que en un futuro esté todo contemplado de manera legal, y correcta para las dos partes. De esta manera se pueden evitar conflictos en un futuro si todo está recogido, estipulado y firmado.
Sí es verdad, que en la actualidad con sólo buscar en google o bien acudir a una inmobiliaria se puede conseguir un modelo de contrato de alquiler, pero no siempre están supervisados por un profesional juridico que pueda personalizar el mismo de cara a una buena relación jurídica entre las partes.
En el contrato de alquiler se debería reflejar entre otras cosas:

La duración del contrato:  Las partes pueden pactar la duración que ellos acuerden pero de manera general según la ley, en el caso de que sea una duración inferior a tres años, al día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su intención de no renovarción.

El precio.- Será el que acuerden las partes libremente, así como la forma de pago pero deberás tener en cuenta las cláusulas relativas al pago de gastos de la vivienda Junto con el precio del alquiler mensual en sí, que será el que libremente acuerden las partes, es importante que revises otros aspectos que pueden afectarte en el pago mensual que realices, así fíjate en:

– Quién paga el IBI

– Quién paga los gastos comunitarios

– Los suministros del piso correrán a cargo del inquilino.
Es importante para el arrendador intentar garantizar el cobro de la renta. Los bancos ya no hacen avales, pero las compañías de seguros especializadas sí aseguran el impago de rentas. En el Bufete de Abogados Alberto Herrero gestionamos estos seguros.

El estado de la vivienda: El contrato de alquiler debería incluir un inventario (mejor fotográfico ) sobre el estado de la vivienda  y sobre los muebles,  instalaciones que contiene el piso a alquilar.   Si hay daños o desperfectos en el momento de firmar el contrato, es importante  que lo hagas constar.

Recuerda que el contrato de alquiler te va a vincular con terceras personas durante un tiempo y que será donde vas a vivir durante un periodo por lo que de cara a poder tener una  protección jurídica, y una tranquilidad personal asesórate y déjate aconsejar por un buen profesional.

¿QUIERES UNIRTE A UN BUFETE DE ABOGADOS CON GANAS DE CRECER?

¿Has estudiado Derecho?
¿Eres Abogado?
¿Te gustaría ser Administrador de Fincas?

Ofrecemos un puesto de Abogado o Administrador de Fincas para incorporarse a nuestro despacho, especialista en Propiedad Horizontal, dónde tú colaboraras con nuestro despacho Bufete de Abogados Alberto Herrero, y ASPICANT S.L,  y a la vez gestionar tu cartera de clientes, necesitamos una persona activa, con mente emprendedora, asertiva, que le guste el contacto con el cliente.
Que esté colegiado y seA autónomo, si te interesa mandamos tu curriculum a info@abogadosalbertoherrero.es

RECLAMACIÓN DE GASTOS DE HIPOTECAS

TRAENOS TU HIPOTECA Y TE DECIMOS SI PUEDES RECLAMAR ALGO. No te cobramos por ello.Si tienes o has tenido hipoteca, es muy probable que el banco te impusiese el pago de sus gastos de formalización (gestoría, notaría, impuestos…) asi que desde el DESPACHO DE ABOGADOS ALBERTO HERRERO vamos intentar ayudarte a recuperar tu dinero.

El Tribunal Supremo ha establecido que las cláusulas de los contratos hipotecarios que obligan a los consumidores a pagar todos los gastos de constitución de hipotecas son nulas. 

De media, una hipoteca tiene unos gastos de cerca de 3000 € y nosotros podemos ayudarle a que se los devuelvan.

NO HACE FALTA VOLVERSE LOCO y acudir en masa a organizaciones o despachos que salen en televisión, cualquier abogado cercano a tí lo puede reclamar, como nuestro bufete, seguramente con un trato más cercano y transparente.

I.- ¿Quién puede recuperar su dinero?

Se puede reclamar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de la hipoteca y la devolución de estos en los cuatro años siguientes a la sentencia del Tribunal Supremo para los préstamos activos; es decir, el plazo finaliza el 24 de diciembre de 2019. Los clientes que ya hayan liquidado su hipoteca también podrán demandar siempre que no hayan pasado cuatro años desde que la acabaran de pagar.

II.- ¿Cómo se hace la reclamación?

 En primer lugar, de manera extrajudicial mediante un modelo que nosotros le proporcionamos.
En caso de llegar a la reclamación judicial, habrá que aportar, además de las Escrituras de Hipoteca, las facturas de gastos de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.

III.- ¿Cuál es el fundamento de la reclamación?.

El Tribunal Supremo ha declarado nulas, por abusivas, una serie de cláusulas que de manera sistemática se han incluido en los préstamos hipotecarios en España.
Si revisamos nuestra escritura de constitución del préstamo firmada ante notario, podremos comprobar que muy probablemente el banco incluyó una cláusula (habitualmente suele ser la Estipulación Quinta), en la que se indica que todos los gastos derivados de dicha escritura serán por cuenta del prestamista, es decir, el consumidor.
Se considera nula, por abusiva, la cláusula sobre la atribución de gastos porque no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los mismos respecto de la intervención notarial y registral y hace recaer su totalidad sobre el hipotecante.

IV.- ¿Cuánto se puede reclamar?

El importe de la reclamación variará en función del importe del préstamo, alrededor de unos 3.000 euros, que pueden reclamar todos aquellos que han firmado una hipoteca, ya que los gastos derivados del préstamo corresponden al prestatario y los de la hipoteca corresponderían al prestamista. Los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría siempre serán devueltos, y la principal controversia reside en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo importe varía según la comunidad autónoma en la que se haya firmado la hipoteca.
 Así, aunque en la mayoría de los casos se devolverá todo, algunos algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75%. El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese”.
Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

V.- ¿Cuánto cobra el BUFETE DE ABOGADOS ALBERTO HERRERO por ayudarle a recuperar esos gastos?

Es precisa una reclamación extrajudicial previa al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente. Con la respuesta negativa, en caso de que así sea, o sin respuesta a los dos meses de su presentación, el siguiente paso debe ser el judicial. Nosotros se lo hacemos por 30 €.

La demanda ante los juzgados, en la que se solicita la nulidad de la cláusula que obliga al cliente al abono de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca y la devolución de estos, y la continuación de todos los trámites hasta la Sentencia supondrá lo siguiente:  

Los honorarios profesionales si el importe reclamado supera 2.000 € los abonará la parte contraria (El Banco) si hay condena en costas (lo más probable), y el BUFETE DE ABOGADOS ALBERTO HERRERO no cobrará nada al cliente. Si la reclamación es inferior, aunque se gen con condena en costas, no incluye honorarios de Abogado y Procurador. En ese caso, BUFETE DE ABOGADOS ALBERTO HERRERO cobraría un 20% de la cantidad obtenida, con un mínimo de 300 €. Y si se pierde (muy improbable), cobramos la cantidad simbólica de 150 €.

ANIMATE Y NO PERMITAS QUE LOS BANCOS NOS COBREN LO QUE NO LES CORRESPONDE.

QUEREMOS COMPARTIR

Desde el Bufete de Abogados de Alberto Herrero de Santander, queremos compartir con todos vosotros, nuestros propósitos para el año 2017, esperando que con nuestro trabajo, esfuerzo y especialización podamos ayudarles.

Seguiremos con nuestra formación continua, atención al cliente individualizada y con esfuerzo y trabajo seguir con nuestros proyectos.

Gracias por confiar en nosotros durante el 2016 y esperamos verles en el 2017.

LAS ACTIVIDADES MOLESTAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Esta acción está prevista para que las Comunidades de Propietarios puedan evitar actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc… para la finca comunitaria o los vecinos, y que no estén amparadas por los estatutos.

Con esta previsión legal se tratan de solucionar problemas de convivencia que se originan en el seno de la Comunidad e instar judicialmente el cese de las actividades en aras de una normal convivencia. Como sabemos por nuestra experiencia en el Bufete de Abogados Alberto Herrero, estos problemas son de lo más variado… El ejemplo habitual son ruidos y obras de locales de negocio, generalmente de hostelería, las fiestas o actividades que provoquen escándalos, ruidos molestos en cualquier momento del día, o especialmente a altas horas de la madrugada, barbacoas en el Jardín,  Despacho profesional en vivienda, Actividad de Hostelería en los bajos,  Ladridos de perros.

La acción de cesación se recoge en el art. 7.2 Ley de Propiedad Horizontal con este tenor: “a los propietarios y ocupantes de elementos comunitarios no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”

Desde luego que lo primero que se puede hacer a título particular es avisar a la policía, y en vía administrativa, las autoridades pueden hacer cesar tales actividades o imponer multas. Si esto no se consigue, el afectado o la propia Comunidad puede instar a la Junta para que  se realice un requerimiento en forma y fehaciente al propietario, y/o al ocupante del piso en cuestión exigiendo la inmediata cesación de las conductas descritas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales que resultan procedentes. El envío de burofax es lo más recomendable, y lo hará el presidente de la Comunidad, a iniciativa de uno o varios propietarios o de la Junta, Si el propietario u ocupante infractor persiste en su conducta, el Presidente, previo acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá presentar la demanda judicial ejercitando la acción de cesación y el procedimiento se sustanciará a través del juicio ordinario para que es necesario los servicios de un Abogado como Alberto Herrero, especialista en estos temas en Cantabria, acompañando el requerimiento al infractor y el acuerdo de la Junta.

Con la demanda, se puede solicitar medida cautelar urgente de cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Puede el juez adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

 

RECLAMACIÓN A MOROSOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

EL PROCEDIMIENTO MONITORIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

 Habitualmente es el procedimiento judicial más eficaz y rápido que recomendamos en el Bufete de Abogados Alberto Herrero para el cobro de las deudas comunitarias.

Se inicia por la llamada Petición Inicial de Monitorio, que no exige las formalidades de un escrito de demanda. Ha de presentarse ante el Juzgado, y éste dará un plazo de 20 días al deudor para que pague o se oponga por escrito. Si no comparece en el plazo, podremos instar la ejecución del procedimiento y pedir embargos. Si el deudor se opone en el plazo de 20 días nos vemos avocados a seguir con la reclamación mediante un procedimiento verbal u ordinario.

Si paga, deberá abonar también las costas de la reclamación.

En todo caso, iniciado el procedimiento de reclamación mediante petición inicial de monitorio el deudor se verá obligado a pagar los honorarios de abogado y procurador de la Comunidad, y aunque el deudor pague la deuda al requerimiento, o se oponga y se dé lugar al procedimiento declarativo correspondiente (verbal u ordinario), nos aseguramos la condena en costas del deudor.

La correcta preparación de la reclamación es fundamental para conseguir el éxito de la misma. Para eso hay que seguir los requisitos que recoge el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En el Bufete de Abogados Alberto Herrero siempre recomendamos a nuestros clientes la recopilación de los documentos que tienen que aportarse al Juzgado junto a la Petición inicial de monitorio para la plena efectividad formal de la petición de la deuda:

– Acta de la junta donde consta el acuerdo comunitario que aprueba el saldo deudor y faculta al presidente o al administrador para reclamar judicialmente las deudas comunitarias.

– Certificado del acuerdo que liquida la deuda expedido por Administrador con Visto Bueno del Presidente..

– Burofax con el certificado de correos y el acuse de recibo, así como ticket o factura con el importe del burofax, que reclamaremos, o cualquier otra prueba del importe.

– Documental de la notificación del acuerdo si la tenemos (como acuse de recibo de carta, correo electrónico enviado y recibido si lo hacemos por este medio, etc…), ó Certificado de la diligencia de notificación por medio del Tablón de anuncios de la comunidad, cuando usemos esta manera de notificación.